Qui n’a jamais rêvé de redonner vie à une belle maison ancienne, pleine de charme et d’histoire ?
Avec leurs matériaux nobles, leurs détails uniques et leur authenticité, ces bâtisses ont une âme qu’on ne retrouve pas dans les constructions modernes.

Et le plus beau ? Beaucoup d’entre elles sont aujourd’hui délaissées… donc accessibles à petit prix. Une vraie opportunité pour celles et ceux prêts à se retrousser les manches !

Mais attention : derrière leur cachet se cachent souvent des surprises.
Avant d’acheter, il faut savoir quoi vérifier pour éviter les galères.

👉 C’est justement le but de cet article : te montrer les points essentiels à contrôler avant de te lancer dans l’achat d’une maison ancienne à rénover.

Quel est ton projet de vie ?

C’est la réponse à cette question qui va orienter toute tes décisions: le type de bien que tu cherches, le budget, la localisation, les travaux à faire, et même les matériaux que tu choisiras.

 » Oh il en fait un peu trop là  » penses-tu surement déjà, mais bien au contraire 😉

Si Tu veux y vivre, y fonder une famille ou y passer ta retraite alors tu chercheras plutôt une résidence principale sur le long terme. On parle de bien de jouissance car tu l’achètes pour en profiter personnellement.

Si tu veux rénover pour ensuite louer le bien à l’année ou en courte durée tes critères seront très différents.

Enfin, si tu veux acheter, rénover rapidement puis revendre pour faire une plus-value et profiter de la fiscalité sur les résidences principales c’est encore autre chose.

Voilà les 3 grands projets possibles et les points importants:

Résidence principale

• Une bonne qualité de vie (luminosité, confort thermique et acoustique, agencement facile à vivre)
• Une localisation agréable, proche des commerces ou bien perdue dans la campagne selon tes goûts
• Des matériaux durables et de qualité (écologique, bio-sourcés)

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Investissement locatif

• La rentabilité du bien (prix d’achat + coût des travaux + crédit VS loyers)
• La tension locative due à l’emplacement stratégique (centre-ville, tourisme, proximité d’étudiants)
• Des travaux optimisés pour améliorer la durée de vie et la rotation des locataires (matériaux résistants, agencement efficace)
• Maîtriser les régimes fiscaux

Achat/Revente

• Des travaux à fort potentiel de revalorisation (redistribution des pièces, ouverture des volumes, optimisation, réfection de toiture)
• Connaître parfaitement les prix du marché local
• Connaître la fiscalité à la revente
• Maîtriser ses délais

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Maintenant que tu as une meilleure vision de ton projet de rénovation, passons aux autres points plus « pratiques ».

=> N’hésites jamais à prendre un maximum de photos, de vidéos et de notes des points suivants lors de tes visites car tu ne pourras pas tout retenir de tête !

L’état général de la structure

Parce que le charme de l’ancien ne doit pas cacher une ruine 😉

• Vérifies les murs porteurs. Ils ne doivent pas comporter de fissures profondes, de déformations ni de traces d’humidité. Observes les angles de plafonds et le bas des murs.
• Contrôles l’état des planchers. Sont-ils droits ? Déformés ? Il peut être normal de sentir une légère souplesse sur de vieux plancher simples mais pas au point de se sentir sur un trampoline.

Astuces:
Tu peux emporter avec toi une balle de ping-pong que tu poseras au sol en la laissant rouler pour tester la planéité des planchers

• Observes la toiture, dans quel état semble-t-elle ? Vois-tu beaucoup de mousses dessus, dans les gouttières ? De petits creux sont-ils visibles ? Ils signifient que le charpente a pu s’affaisser avec le temps. Demandes également a visiter les combles.
• Observes la charpente, des tâches d’humidité sont-elles visibles sur les bois, au sol ? Cela pourrait montrer de fuites même légère par temps de grand vents.
• Regardes les fondations et la nature du terrain. Y a-t-il des affaissements proches des murs, le sol est-il meuble, argileux ?

Je proposerai prochainement une liste de tous les documents et diagnostiques à demander au vendeur / agent immobilier lors de vos visites.

L’humidité (l’ennemi invisible)

L’humidité est LE principal ennemi de nos rénovation et de l’immobilier en général. C’est clairement le plus fréquent et le plus sous-estimé !

• Fier vous à votre instinct, comment sont les murs au touché ? La maison a-t-elle été inhabité depuis longtemps ? Sentez-vous des odeurs de renfermé ? Elles sont une bonne raison de chercher des traces d’humidité.
• Regardes s’il existe des grilles de ventilation sur les menuiseries, dans les murs. Y a-t-il une VMC ou des extracteurs d’air ?
• Notes les zones ou tu vois des auréoles sur les bas de murs, au sol, au plafond. Tout ces paramètres te permettront de différencier par la suite les remontées capillaires, les infiltrations et les points de condensation s’il y en a.

L’état des réseaux

• L’Électricité : le circuit est-il raccordé à la terre ? Un compteur Linky existe-il déjà ? Un disjoncteur différentiel ? Les prises sont-elles aux normes ?
• La Plomberie : voyez-vous des traces de fuite ? De quels matériaux est fait le réseau actuel (cuivre, PER, Multi-couches) ? N’oubliez pas de demander quel type de réseau d’assainissement possède le bien, est-il raccordé au réseau de traitement des eaux usées ou disposes t-il d’une fosse sceptique ?
• Le chauffage : existe-il une chaudière ? Quel âge a-t-elle ? Est-elle au fioul, au gaz, à bois, à granulés ou bien électrique ? Dans quel état sont les radiateurs ?
• L’Eau chaude sanitaire : Quel âge a le cumulus (ballon d’eau chaude) ? Comment fonctionne-t-il (gaz, électricité) ?

Changer tous les réseaux revient sauf à 20 à 30% du budget travaux main d’œuvre incluse mais non aborderons le chiffrage dans un prochain article.

L’isolation et les menuiseries

En général il n’y a pas d’isolation dans les maisons anciennes où bien elle est en très mauvais état et il vaut mieux la refaire dans sa globalité.

• Gros avantage : Les combles aménageables ou grenier. Il est très fréquent dans les vielles maison que les combles n’aient encore jamais été aménagés. Ils servaient autrefois à stocker le foin ou le grain ou faisait simplement office de débarras. Quoi qu’il en soit tout cet espace ne sera pas compté comme m2 habitable lors de la vente alors qu’il peut le devenir après une simple déclaration de travaux. Cela peut parfois multiplier la surface habitable par deux !
• Murs humides / froids : Nous verrons dans un prochain article comment gérer les « couches chaudes/froides » dans votre rénovation pour maximiser votre confort de vie.
• Fenêtres et Velux : Les fenêtres peuvent déjà être en double vitrage et c’est une chance pour vous, dans le cas contraire il faudra prendre ce détails en compte lorsque tu feras l’estimation du coût des travaux. Les Velux ou « fenêtre de toit » on l’avantage de posséder des dimensions standards. Tu pourras donc changer l’ancien modèle qui possèdera exactement les même dimensions et t’évitera de payer le surcoût dû à une modification de charpente (chevêtre) par ton couvreur.

Astuces:
Tu peux choisir de commander tes menuiseries et/ou velux pour les poser toi-même, ce n’est pas compliqué. Néanmoins la garantie constructeur ne s’applique que si le produit est posé/ mi en œuvre par un professionnel qualifié…

Les contraintes légales et urbanistiques

Hélas et heureusement pour certains, ont ne peut pas toujours faire ce que l’on veut, même chez nous. Voilà les premiers points à vérifier:

• Est-ce une zone classée, protégée (Proche d’un Monument Historique, zone Natura 2000) ?
• Regardes le PLU de la commune pour vérifier qu’il ne soit pas trop contraignant par rapport aux travaux que tu envisages de faire.
• Vérifies s’il y a des servitudes, un droit de passage ainsi que le bornage de la propriété.
• Permis de construire : En fonction de l’ampleur des travaux que tu envisages il te faudra peut-être en demander un. Tu pourras ajouter au compromis de vente la clause d’acception de ton permis de construire lors de la négociation.

Il suffit d’aller à la mairie ou sur son site internet pour répondre à ces questions, tu peux également demander au vendeur / agent immobilier.

Les coûts cachés à anticiper

C’est ce que tu n’auras pas vu qui peux te coûter le plus cher.

• Demandes les diagnostiques de présence de plomb et d’amiante (fréquent avant 1949) ainsi que de gaz radon.
• Le système d’assainissement des eaux est-il aux normes ?
• Présence d’insectes xylophages ? De mérule ? Faut-il traiter les bois de charpente ? Tu peux facilement te renseigner sur les zones à risques en France, si le bien se trouve dans une de ces dernières le vendeur doit te fournir un diagnostique.
• Architecte: Si après travaux l’ensemble fait plus de 150m2, tu devras faire appel à un architecte, ce que rajoute des frais.

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Acheter une maison ancienne à rénover, c’est bien plus qu’un simple achat immobilier : c’est un projet de vie, un rêve à bâtir… mais aussi un engagement lourd en temps, en énergie et en budget.

En prenant le temps de vérifier ces points essentiels avant de signer, tu évites les mauvaises surprises, tu gagnes en sérénité, et tu poses les bases d’un projet solide.

Si tu as un doute sur un bien, ou si tu veux partager ton projet :
Laisses un commentaire ci-dessous ou écris-moi, je serai ravi d’échanger avec toi 😉